En muchas propiedades horizontales en Colombia es común encontrar cartera morosa de cuotas de administración acumulada durante varios años. En algunos casos, las administraciones o consejos de administración intentan cobrar cuotas de administración muy antiguas, bajo la creencia de que estas deudas pueden reclamarse en cualquier momento.
Sin embargo, esta idea no es completamente acertada.
Aunque la copropiedad tiene derecho a exigir el pago de las expensas comunes o cuotas de administración, la ley colombiana establece que las acciones judiciales para cobrar estas obligaciones no pueden ejercerse de manera indefinida.
Conocer este tema es fundamental para una adecuada gestión de cartera en propiedad horizontal y para evitar la pérdida de recursos de la copropiedad.
Plazo legal para el cobro judicial de cuotas de administración
En Colombia, el cobro judicial de cuotas de administración generalmente se realiza mediante un proceso ejecutivo de propiedad horizontal, en el cual la copropiedad busca obtener el pago de las cuotas adeudadas, intereses y gastos de cobranza.
De acuerdo con el artículo 2536 del Código Civil Colombiano, la acción ejecutiva prescribe en cinco (5) años.
Esto significa que la copropiedad dispone de un plazo de cinco años para iniciar el proceso judicial de cobro de las cuotas de administración, contados desde el momento en que cada obligación se hace exigible.
Si transcurre ese plazo sin que se haya iniciado el proceso judicial correspondiente, el deudor podría alegar la prescripción de la deuda dentro del proceso, lo que puede impedir el cobro de parte de la cartera.
Cada cuota de administración tiene su propia prescripción
Un aspecto que suele generar confusión en muchas administraciones de propiedad horizontal es que la prescripción no se calcula sobre toda la deuda acumulada, sino sobre cada cuota de administración individual.
Esto ocurre porque las cuotas de administración son obligaciones periódicas o sucesivas, que se generan normalmente mes a mes.
En la práctica esto significa que:
• una cuota de administración generada hace más de cinco años podría estar prescrita.
• mientras que cuotas más recientes aún pueden cobrarse judicialmente
Por esta razón, en algunos procesos ejecutivos de propiedad horizontal, los jueces pueden determinar que solo una parte de la deuda es exigible, mientras otra parte ya no puede ser cobrada por haber operado la prescripción.